Ustawa o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (dalej: ustawa COVID-19), została w ostatnich dniach znowelizowana tzw. Tarczą. Wprowadzono rozwiązania m.in. dotyczące ulg w najmach lokali należących do samorządu terytorialnego jak i Skarbu Państwa. Poniżej przedstawiamy skrót kluczowych informacji oraz szersze wyjaśnienie istoty instrumentu.

Należności za jaki okres?

Uwaga: omawiana konstrukcja dotyczy wyłącznie należności przypadających za okres stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii, czyli od 13.03.2020 r.

Przy czym większość przepisów jak i uwag do formułowania uzasadnień wniosków ma odniesienie również do ewentualnych starań o ulgi za należności z okresu przed 13.03.2020 r. Jednak w takich sytuacjach nie będą działały „ułatwienia” poniżej wskazane.

Skrót

  1. musimy złożyć wniosek do organu wykonawczego samorządu, z którym podpisaliśmy umowę najmu, dzierżawy lub użytkowania nieruchomości (lokalu), zasadniczo nie możemy oczekiwać żadnego automatyzmu (tzn. nie uzyskamy opisanych ulg bez złożenia wniosku),
  2. należność musi przypadać za okres stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii. Za inne okresy trzeba będzie bowiem uzyskać zgodę wojewody lub zastosować dotychczasowe zasady z uchwały organu stanowiącego naszego samorządu (chyba, że wydał już nowe zasady),
  3. we wniosku powinniśmy oświadczyć, że płynność finansowa organizacji uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych COVID-19. Prawdopodobnie organ będzie wzywał do dodatkowych wyjaśnień. Jeśli więc jesteście w stanie od razu w pewny sposób dookreślić skalę pogorszenia lub problemów, mając pewność, że jest to powiązane z obecną sytuacją epidemii COVID-19 – podajcie argumenty od razu,
  4. doradzamy upewnić się indywidualnie co do nie opłacania należności przed rozpatrzeniem wniosku przez organ, lub wstrzymać się z jej opłaceniem do tego momentu.

Co jest sednem zmiany, którą opisujemy

Względem dotychczasowych przepisów pozwalających na ubieganie się o ulgi – zmieniło się to, iż w stosunku do należności z okresu stanu zagrożenia lub epidemii z tytułu najmu, użytkowania lub dzierżawy lokali (ogólnie nieruchomości):

należących do Skarbu Państwa:

  • starosta nie musi uzyskiwać zgody Wojewody na dla udzielenia ulg. Nie musi też uzyskiwać zgody na odstąpienie od dochodzenia należności (o ile złożono wniosek), a jednocześnie nie obowiązuje limit 100 zł dla instytucji odstąpienia (to limit określający “standardowo” czyli w “normalnych czasach” na jakie odstąpienie można sobie pozwolić). Brak wymogu zgody powinien przyspieszyć załatwienie sprawy.

należących do samorząduwójt, prezydent, zarząd powiatu lub województwa

  • mogą samodzielnie udzielać ulg w płatności należności z m.in. najmu lub użytkowania lokali samorządowych,
  • mogą również samodzielnie odstępować od dochodzenia tych należności (wyłącznie na wniosek), przy czym nie obowiązuje je limit 100 zł dla instytucji odstąpienia.

Obie ostatnie kompetencje organów wykonawczych są tymczasowe. To znaczy będą działać do czasu uchwalenia przez właściwy organ stanowiący tego samorządu zasad udzielania ulg względem tego rodzaju należności. Po podjęciu uchwał – organy wykonawcze będą już udzielać ulg lub odstępować od dochodzenia należności według zasad szczegółowych i trybów opisanych w tych uchwałach.

Dodatkowo organy stanowiące samorządów (rady gmin, powiatu, sejmik województwa) powinny docelowo podjąć uchwały o zasadach udzielania ulg z art. 59 ust. 1 ustawy o finansach publicznych stricte wobec należności z tytułu najmu, dzierżawy lub użytkowania nieruchomości w okresie zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii.

Mogą też podjąć uchwałę o odstąpieniu od dochodzenia takich należności. Ustawodawca nie przesądził, że muszą.

W przypadku instytucji odstąpienia od dochodzenia należności w samorządzie wydaje się, że skutecznie również “zdjęto” limit 100 zł, który wynikał z art. 59a ust. 1 ustawy o finansach publicznych.

Warto zwrócić uwagę, że w przypadku, gdy stroną waszej umowy jest minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa (aktualnie Minister Rozwoju), to możecie również wnioskować o ulgi, jak i o odstąpienie od dochodzenia roszczeń. Tu również ww. limit 100 zł już nie obowiązuje.

Dodatkowo projektowana zmiana w COVID-19 w tzw. tarczy 1.1 ma dodać kompetencję do odstępowania od dochodzenia należności dla kierowników państwowych jednostek organizacyjnych na rzecz których ustanowiony został trwały zarząd w stosunku do nieruchomości Skarbu Państwa (zob. projektowany art. 15zzze ust. 3a – zobacz TU ).

Czy organizacje mogą wnioskować o ulgi? Czy są jakieś formularze? Jakie są podstawy prawne?

Prosta odpowiedź to TAK, tylko powinna złożyć wniosek.

Można ubiegać się o umorzenie całościowe lub częściowe należności, rozłożenie na raty lub odroczenie płatności.

Można też wnioskować o odstąpienie od dochodzenia należności, przy czym to rozwiązanie i jego cel w zakresie w jakim dotyczy należności z najmu, użytkowania czy dzierżawy nieruchomości publicznych – nie są zbyt jasno sformułowane w Tarczy na tle dotychczas obowiązujących przepisów. Sugerujemy połączyć wnioski, jak wskazujemy poniżej.

Ważne jest by organizacja powołała się, że wniosek składa w związku z sytuacją wywołaną stanem epidemii (lub w zakresie należności przypadających na okres 13.03-22.03 – stanem zagrożenia epidemicznego), i mogła to wykazać.

Czyj lokal? Kwestią oczywistą, ale warto na nią zwrócić uwagę, jest rozpoznanie czyj jest lokal, czy jest tzw. “samorządowym” (gminnym, powiatowym czy wojewódzkim) czy też jest własnością Skarbu Państwa. Od tego zależeć będzie szczegółowy przebieg postępowania.

Rozpoznaj sprawę w swoim samorządzie! Przed złożeniem wniosku warto skontaktować się z Waszą jednostką samorządową. W każdej jednostce samorządu terytorialnego mogą być inne zasady, jeśli organ stanowiący już zdążył podjąć uchwały w sprawie ulg w związku z COVID-19. Jeśli nie, nie zrażajcie się i składajcie wnioski. W najgorszym razie zostaniecie poproszeni o uzupełnienie lub dodatkowe wyjaśnienia, a organ będzie stosował ogólne zasady z ustawy COVID-19 i in.

Na dzień pisania tekstu w większości jednostek raczej nie znajdziecie formularzy dedykowanych wnioskom o ulgi lub odstąpienia od dochodzenia należności w zw. z omawianymi przepisami.

W zakresie lokali Skarbu Państwa – starostowie mają prosty przepis, który nie wymaga większych adaptacji, aczkolwiek mogą oferować ustandaryzowany wzór wniosku. Podstawą ich działania jest art. 15zzze ust. 1 ustawy COVID-19 dla umarzania, rozkładania na raty i odraczania terminów płatności, zaś ust. 2 tego przepisu dla odstępowania na wniosek dłużnika od dochodzenia należności.

W samorządach co do zasady dopiero trwają prace nad uchwałami przewidzianymi w art. 15zzzf oraz 15zzzg ust. 1 ustawy COVID-19. Stąd omówione powyżej tymczasowe kompetencje organów wykonawczych z art. 15zzzg ust. 1 i 2 ustawy COVID-19 do samodzielnego przyznania ulgi lub odstąpienia od dochodzenia należności.

Jeśli prowadzicie działalność gospodarczą, niezależnie od przyjęcia nowych procedur, organizacja będzie poproszona o podanie całego szeregu informacji oraz złożenia oświadczeń wymaganych w związku z uzyskaniem pomocy publicznej.

Całość zakończyć się powinna porozumieniem o cywilnoprawnych charakterze, lub jednostronnym oświadczeniem wobec organizacji ze strony organu. Mimo przepisów administracyjnych mamy tu do czynienia z relacjami cywilnoprawnymi, i w takiej formule będzie też udzielona odpowiedź.

Co wpisać we wniosku?

Podstawową kwestią jest złożenie wniosku. Trzeba wskazać precyzyjnie należności, które chcielibyśmy, by były objęte ulgą. Nie musi to być tylko należność już wymagalna. Warto wskazać od razu należności z okresów przyszłych, o ile w uzasadnieniu jesteśmy w stanie wykazać, za tym argumenty (np. wnosimy o umorzenie połowy należności z najmu lokalu w czasie stanu epidemii i do końca jej trwania, gdyż przychody w zw. z epidemią spadły nam o połowę).

Ulga może dotyczyć nie tylko opłat, z którymi zalegamy, ale również tych, które mamy zapłacić w najbliższym czasie!

Należy też we wniosku wskazać, czy wnioskujecie o umorzenie części lub całości należności z tytułu umowy najmu lokalu (ewentualnie dzierżawy lub użytkowania), odroczeniu ich opłacenia lub rozłożenia na raty.

Doradzamy wnioskować o umorzenie części lub w całości, dostosowując to do Waszej oceny skali pogorszenia płynności finansowej organizacji, jednocześnie dodając klauzulę “z ostrożności w razie ujemnej oceny wniosku w powyższym zakresie wnosimy o udzielenie umorzenia należności w mniejszym zakresie, zaś w zakresie w jakim należność nie będzie umorzona odroczenie płatności o … lub rozłożenie na raty z płatnością pierwszej raty odroczoną na dzień …”.

Wniosek o udzielenie ulgi można połączyć z wnioskiem o odstąpienie od dochodzenia należności. Można nim objąć w pierwszej kolejności odsetki od już wymagalnych należności, których organizacja nie opłaciła. Wydaje się też, że warto rozważyć wniosek obejmujący odstąpienie od dochodzenia należności głównych z tytułu np. umowy najmu jako alternatywę w przypadku nie uznania wniosku o umorzenie lub inne ulgi za przyszłe okresy, do czasu aktualizacji danych o sytuacji organizacji i przedstawienia ich w kolejnych wnioskach o umorzenie.

Wniosek o odstąpienie od dochodzenia należności w przypadku oczekiwania na uchwały organów stanowiących samorządów, może być też alternatywą dla tymczasowego załatwienia sprawy, jeśli organ wykonawczy obawiałby się umorzyć należność w okresie do podjęcia uchwały przez organ stanowiący (np. radę gminy).

Ważne jest dobre uzasadnienie. Zadbajmy o to!

To część kluczowa, w którym organizacja powinna uzasadnić dobrze dlaczego tak ważne jest uzyskanie ulgi i że powody są związane z sytuacją ekonomiczną spowodowaną epidemią COVID-19. Może też próbować wykazać, dlaczego jest to ważne ze względu na interes publiczny. W tym drugim przypadku z pewnością znaczenie będzie miał charakter działalności ngo i ich znaczenie np. dla lokalnej społeczności.

Po pierwsze powinno się wykazać skalę spadków przychodów lub opisać problemy ekonomiczne (związane z płynnością finansową), z którymi spotkała się organizacja, które utrudniają lub uniemożliwiają utrzymanie płatności za lokal w dotychczasowej wysokości (w części lub całości).

Cennym powinno być wykazanie jak utrzymanie płatności za lokal w dotychczasowej wysokości wpłynie ujemnie na Waszą działalność. Być może będzie ona ograniczona lub wręcz grozi jej zamknięciem. Jeśli jest to adekwatne – opiszcie to.

Jeśli prowadzicie działalność gospodarczą lub odpłatną w lokalu, dobrze byłoby sytuację działalności gospodarczej również opisać, uwzględniając część opłaty z tytułu najmu za część nieruchomości związaną z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dobrze od razu pokazać skalę zagrożenia w tej działalności (np. zamknięcie całkowite), i efekt ujemny dla całej organizacji.

Koniecznie, jeśli wnioskująca organizacja zatrudnia pracowników, powinno się wskazać stan zatrudnienia i prognozowany wpływ sytuacji organizacji na jego utrzymanie, podkreślając pozytywny wpływ uzyskania wnioskowanej ulgi.

Jeśli Wasza działalność ma znaczenie dla zdrowia i życia (np. organizacje hospicyjne lub pomocowe prowadzące stołówki, pomagające bezdomnym etc.), lub po prostu są ważne dla ogółu społeczności (może najmujecie lokal na potrzeby świetlicy środowiskowej, zajęć dla młodzieży itd.) – warto podkreślić te znaczenie we wniosku.

Być może Wasza organizacja nie działa teraz, lecz jej zamknięcie oznaczać może bardzo poważne problemy lub wręcz brak możliwości uruchomienia działalności na nowo po zakończeniu stanu epidemii. Może być i tak, że ze względu na potrzeby społeczne zaraz po zakończeniu stanu epidemii ważne jest byście mogli od razu ruszyć z działalnością.

W końcu może być tak, że po prostu Wasze możliwości płatnicze w tym momencie są mocno ograniczone, nie tylko z powodu spadku przychodów, ale też z powodu nieplanowanych wydatków, i wrócą dopiero po zakończeniu epidemii.

Powyższe uwagi, to wyłącznie próba wskazania kierunków poszukiwania argumentów i analizy sytuacji organizacji.

Podsumowując

Staramy się we wniosku wykazać, że udzielenie ulgi lub odstąpienie od dochodzenia należności dyktowane jest:

  • ważnym interesem organizacji,
  • interesem publicznym,
  • względami społecznymi lub gospodarczymi,
  • lub możliwościami płatniczymi organizacji,

we wszystkich przypadkach staramy się wykazać, że płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19.

Pamiętajmy, że omawiany wniosek ma dotyczyć należności, przypadających za okres stanu zagrożenia lub stanu epidemii.

Jeśli się Wam śpieszy, a nic nie wiadomo w waszym samorządzie

Jeśli nie macie możliwości pisania tak gruntownie uzasadnionego wniosku, a jednocześnie w samorządzie Waszym też nic na razie nie wiadomo, co do zasad szczegółowych, możecie spróbować wniosku w wersji skróconej. Wskażcie wartość należności i okres za który przypada, jak i to o co wnioskujecie np. “Organizacja X wnioskuje o umorzenie w całości należności Y z tytułu najmu lokalu Z. W zakresie w jakim wniosek nie będzie załatwiony pozytywnie, prosimy o potraktowanie go jako wniosku o odstąpienie od dochodzenia należności.”

W uzasadnieniu takiego wniosku wpiszcie zaś prostą formułę:

“Wniosek składany w związku z pogorszeniem się płynności finansowej, w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19 przez Organizację X. W przypadku takiej potrzeby prosimy o wskazanie zakresu koniecznych wyjaśnień dodatkowych.”

Podstawy prawne:

art. 15zzze, art. 15zzzf, art. 15zzzg oraz art. 15zzzh ust. 2 ustawy COVID-19

zobacz TU http://isip.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20200000374


Komentarz dla ciekawskich, dotyczący wątpliwości prawnych

Pozornie mamy do czynienia z dwoma grupami należności cywilnoprawnych. Pierwszą są ogólnie należności cywilnoprawne objęte normą z art. 15zzzf (o ewentualnym odstąpieniu od ich dochodzenia w wyniku uchwały organu stanowiącego). Drugim są należności z tytułu najmu, dzierżawy lub użytkowania nieruchomości samorządowych wskazane w art. 15zzze oraz w stosunku do nieruchomości samorządowych w art. 15zzzg ust. 1.

Problem w tym, że wprost wprowadzono konkurencyjność i jednocześnie niejako równoważność instrumentów ulg z art. 15zzze ust. 1 i 15zzzg ust.1 z odstąpieniem od dochodzenia należności z art. 15zzze ust. 2 i n. oraz 15zzzg ust. 2 w zw. z ust. 1 i 15zzzf. Jaki był cel tak znacznego kwotowo rozszerzenia możliwości stosowania tego drugiego narzędzia, które – przypomnijmy – w normalnych warunkach dotyczy należności ograniczonych kwotowo do 100 zł (por. art. 12a ustawy o gospodarce nieruchomościami, czy art. 58 ust. 6 lub 59a ust. 1 ustawy o finansach publicznych)?

Może wprowadzenie tych przepisów miało służyć do stworzenia podstaw do obejścia kryteriów wynikających z art. 55-59 ustawy o finansach publicznych w zw. z art. 12a ustawy o gospodarce nieruchomościami, w zakresie umarzania, czy udzielania odroczenia płatności lub rozłożenia na raty. Warto przypomnieć, że przepisy te (głównie art. 57) wprowadzają ważny interes dłużnika lub interes publiczny (które uzasadniają pełne umorzenie) tudzież względy społeczne, gospodarcze w tym możliwości płatnicze dłużnika (dla pozostałych ulg), jako przesłanki zastosowania klasycznych ulg w nich opisanych.

Tymczasem nowe regulacje tarczowe w zakresie odstępowania od dochodzenia należności wprowadzają dwie przesłanki:

  1. złożenie wniosku,
  2. złożenie go przez podmiot, którego płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji z powodu COVID-19.

Przy czym warto zauważyć, że ta druga przesłanka to w sumie nic innego jak utrata możliwości płatniczych dłużnika. W dodatku jeśli jest spowodowana stanem epidemii, to wydaje się, że kwalifikuje się do ważnego interesu podatnika. Po co więc taka przesłanka?

Wydaje się, że jeśli spojrzeć na projektowany przepis art. 15zzzzzc pkt 3 (zobacz TU), który wyjmuje decyzje o odstąpieniu, o których piszemy, z potencjalnej kwalifikacji jako naruszenie dyscypliny finansów publicznych, może chodzić o uproszczoną formułę, która ma nie rodzić odpowiedzialności dla urzędników za “odpuszczenie” należności. Byłoby to więc dobrą wiadomością, która nie wprost byłaby zakodowana w przepisach. Takie ułatwienie w procedowaniu ze zwolnieniem z odpowiedzialności decydentów.

Jednocześnie jednak warto zwrócić uwagę, że takie odstąpienie cywilnoprawnie wcale nie musi oznaczać wygaśnięcia zobowiązania, a pozostawać jedynie informacją o zachowaniu wierzyciela (por. też Art. 58 FinPubU red. Mikos-Sitek 2019, wyd. 9/E. Kowalczyk). Pytanie czy, jeśli tak jest, to czy przed przedawnieniem się tego długu wierzyciel podejmie nowe działania?

Stąd też mimo wszystko najlepszym wyjściem dla organizacji byłoby uzyskanie umorzenia całości lub części należności.

źródło: portal ngo.pl

https://publicystyka.ngo.pl/tarcza-a-ulgi-w-zakresie-najmu-lokali

Tarcza a ulgi w zakresie najmu lokali
Facebook
Accessibility